Legalitas sebuah tindakan hukum akan kuat di mata hukum bila dibuktikan dengan bukti tertulis, misalnya dibuatkan dengan akta. Dalam jual beli pun berlaku hal demikian, akta menjadi bukti yang diakui hukum perdata sebagai alat bukti telah terjadi perpindahan hak dari penjual ke pembeli. Itulah kenapa, begitu kamu melakukan jual beli segeralah buatkan akta jual belinya.
Sayangnya, meski asas fiksi hukum presumptio iures de iure berlaku bagi setiap orang, tetapi tetap saja begitu banyak orang yang tidak paham hukum. Banyak orang yang masih memanfaatkan layanan pihak ketiga semacam “calo” hanya untuk mengurus akta jual beli. Padahal proses pembuatan akta tidak sesulit yang dibayangkan.
Pengertian Akta Jual Beli
Akta Jual Beli atau biasa disingkat AJB adalah dokumen yang menjadi bukti otentik mengenai peralihan hak kepemilikan dari penjual sebagai pemilik lama ke pembeli sebagai pemilik baru melalui proses jual beli. Jika yang dijual adalah tanah, maka peralihan hak tanahlah yang berpindah dari penjual ke pembeli tanah.
Secara yuridis normatif, pengertian AJB tertuang dalam pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah di mana Akta Jual Beli adalah bukti sah yang menunjukkan hak kepemilikan tanah dan bangunan telah beralih kepada pihak yang lain, kecuali risalah lelang apabila peralihannya terjadi melalui proses pelelangan.
Proses pembuatan AJB sendiri harus terang dan tunai artinya dilakukan di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau bisa juga camat apabila daerah tersebut tidak memiliki PPAT. AJB baru dapat dibuat jika biaya jual beli tanah sudah dibayar lunas oleh pembeli, sedangkan jika belum maka pembeli dapat membuat sertifikat perjanjian lain telebih dulu.
Persiapan Sebelum Mengurus Akta Jual Beli
Hal-hal yang perlu disiapkan terbagi atas dua jenis yaitu yang berbentuk dokumen dan pengecekan. Persiapan berbentuk dokumen sendiri terbagi kembali menjadi dua jenis antara lain dokumen tanah dan dokumen penjual pembeli. Berikut adalah penjabaran lebih lanjut tentang persiapan mengurus akta jual beli:
1. Persiapan Berbentuk Dokumen
Berhubung kegiatan jual beli melibatkan tiga unsur utama yaitu penjual, pembeli, dan objek, maka persiapan berbentuk dokumen yang diperlukan juga melibatkan ketiga unsur tersebut. Adapun persiapan berupa dokumen yang berkaitan dengan tanah yang dibutuhkan yaitu sebagai berikut.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) asli untuk lima tahun terakhir dan menyertakan bukti pembayaran atau Surat Tanda Terima Setoran.
- Sertifikat tanah asli yang nantinya akan digunakan untuk melakukan balik nama.
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli jika ada dan selanjutnya akan diserahkan kepada pembeli setelah AJB selesai dibuat.
- Bukti pembayaran listrik, air, dan telepon jika memang ada.
- Apabila hak tanggungan atau hipotik masih ada, maka harus ada surat roya yang dikeluarkan oleh bank bersangkutan.
Perlu untuk diketahui bahwa semua dokumen terkait tanah tersebut disediakan oleh pihak penjual, sedangkan pembeli hanya bertugas untuk mengecek keaslian dari surat-surat tersebut. Adapun dokumen terkait data pribadi pihak pembeli dan penjual yang perlu disiapkan adalah sebagai berikut.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Apabila sudah menikah, maka sertakan fotokopi Surat Nikah
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
- Khusus untuk penjual dapat dilengkapi dengan Surat Persetuan Suami atau Istri. Jika tidak, maka persetujuan ini nantinya bisa dicantumkan dalam AJB saja.
Baca Juga: Jangan Salah, Ini Beda Perjanjian Jual Beli (PJB) dengan Akta Jual Beli (AJB)
2. Persiapan Pengecekan
Persiapan pengecekan sebenarnya lebih ditekankan kepada pihak pembeli. Hal ini sangat berguna untuk menghindari terjadinya penipuan yang bisa saja menimpamu. Sementara untuk penjual pengecekan yang dilakukan sebatas pada pelunasan biaya jual beli saja. Adapun rincian dari pengecekan ini adalah sebagai berikut.
- Memeriksakan keaslian sertifikat tanah kepada Badan Pertahanan Nasional.
- Memastikan bahwa penjual telah membayar Pajak Penghasilan atau PPh sebanyak 5% dari total biaya transaksi jual beli.
- Mengecek apakah penjual sudah melunasi Pajak Jual Beli.
- Memperoleh surat pertanyaan yang dibuat oleh pihak penjual bahwa tanah yang dijual tersebut tidak sedang berada dalam sengketa.
- Pembeli membuat surat pernyataan bahwa tanah yang akan dibeli tersebut tidak membuatnya melebihi batas ketentuan luas maksimum.
Cara Mengurus Akta Jual Beli
Apabila semua dokumen sudah tersedia dan pembeli juga telah melakukan pengecekan keaslian dokumen tersebut, maka berikutnya adalah tahap mengurus Akta Jual Beli. Berikut ini langkah demi langkah yang umumnya akan kamu lakukan ketika sedang mengurus AJB.
1. Mengunjungi Kantor PPAT
Karena Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT, maka hal pertama yang harus kamu lakukan adalah mengunjungi kantor PPAT itu sendiri. Kantor PPAT yang kamu kunjungi adalah yang sesuai dengan daerah tempat tanah yang diperjual belikan berada. Jika di daerah tersebut belum ada kantor PPAT, maka kamu bisa berkunjung ke kantor camat.
Pastikan saat mengunjungi kantor PPAT kamu membawa semua dokumen yang sudah disiapkan sebelumnya. Selain itu pada saat pembuatan AJB pihak terkait juga harus hadir seperti pembeli, penjual, dan dua orang saksi yang berasal dari perangkat kecamatan atau pegawai notaris. Jika ada pihak yang berhalangan, maka harus disertai surat kuasa.
2. Pengecekan Dokumen Oleh PPAT
Setelah menyerahkan semua dokumen yang diperlukan, maka PPAT akan melakukan pengecekan yang biasanya memerlukan waktu beberapa hari. Tahap pengecekan ini dilakukan untuk memastikan keaslian dokumen khusus mengecek apakah tanah atau bangunan tidak berstatus sengketa.
3. Proses Penandatangan Akta Jual Beli
Jika sudah masuk dalah tahap penandatangan Akta Jual beli, maka itu artinya semua dokumen bersifat absah dan semua biaya terkait proses jual beli dan pembuatan akta telah lunas. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa pada saat proses ini semua pihak yang bersangkutan harus hadir termasuk dua orang saksi.
Pada proses ini PPAT akan menjabarkan secara rinci tentang isi dari AJB dan setelah disetujui oleh seluruh pihak terkait, maka AJB akan langsung dibuat. AJB sendiri nantinya akan terdiri atas dua lembar asli yang akan disimpan oleh PPAT dan diserahkan kepada Kantor Pertahanan. Penjual dan pembeli juga akan memperoleh salinan AJB.
4. Proses Balik Nama
Ketika Akta Jual Beli telah dibuat dan ditandatangani maka kepemilikan tanah atau bangunan sudah resmi berpindah kepada pembeli. Maka perlu ada kegiatan lanjutan untuk membalik nama pemilik pada sertifikat tanah dari pemilik lama atau penjual ke pemilik baru atau pembeli.
PPAT akan menyerahkan AJB asli, Surat Permohonan Balik Nama, Sertifikat Tanah, Tanda Pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan, Fotokopi KTP Pembeli dan Jual, serta BPHTB kepada kantor pertahanan. Nantinya pembeli akan memperoleh tanda bukti di mana nama pemilik lama dicoret pada sertifikat dengan tinta hitam serta diberi paraf.
Melihat proses pembuatan akta jual beli di atas, sebenarnya sangat gampang bukan? Yang penting kamu siap menjalani setiap prosesnya saja. Dan pasti ada biaya yang harus kamu keluarkan.
SpaceStock merupakan layanan properti konsultan terpercaya yang didukung oleh teknologi modern serta tampilan terkini. Kami menyediakan solusi pencarian properti lengkap dengan ribuan data kantor dan apartemen terverifikasi secara online. Tim agen lokal yang profesional juga telah melayani ribuan klien dengan pengetahuan pasar properti terbaik. Temukan properti idamanmu di sini!
