Ada banyak cara yang bisa kita gunakan untuk menentukan harga properti. Entah itu ketika hendak jual tanah, jual rumah, ataupun menyewakan apartemen. Kita bisa melihat harga yang pantas dari rata-rata harga properti di sekitar lokasi properti yang kita miliki. Selain itu, bisa pula kita gunakan NJOP sebagai acuan.
Kita bisa melihat nilai NJOP pada berkas pembayaran pajak. Yang jadi pertanyaan, bagaimana pemerintah menetapkan nilai NJOP setiap 1 Januari Tahun Pajak? Untuk menetapkannya, pemerintah punya cara menghitung NJOP tersendiri.
Pengertian NJOP
Dalam bidang jual beli properti tertentu, NJOP merupakan hal yang harus dipahami terlebih dahulu. Sebab dengan tahu besaran NJOP, kamu bakal paham besaran dana dan pajak yang mesti ditanggung dari transaksi jual beli properti tertentu tersebut. Itulah kenapa pada properti seperti rumah atau tanah, harganya kerap berpatok pada nilai yang termuat dalam NJOP.
Bisa dikatakan NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari hasil transaksi jual beli properti. Nilai Jual Objek Pajak ini ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi perhitungan PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan.
Aspek di dalam NJOP
Sebelum menentukan besaran NJOP, kamu mesti mengetahui aspek-aspek yang ada di dalamnya terlebih dahulu sebagai dasar perhitungan, yakni:
1. Perbandingan Harga Objek
Yakni perbandingan harga objek yang berdasarkan pada perbandingan antara nilai NJOP dengan objek properti lainnya yang sejenis serta letaknya tidak berjauhan dan telah diketahui harga jualnya.
2. Nilai Perolehan Baru
Metode nilai perolehan baru didasarkan pada perhitungan biaya untuk memperoleh properti yang dibeli serta dikurangi kondisi fisik properti yang telah dibeli.
3. Nilai Jual Objek Pajak Pengganti (NJOP Pengganti)
Metode penentuan nilai pajak dengan berdasarkan pada hasil produksi objek pajak yang bersangkutan.
Cara Menghitung NJOP
NJOP merupakan tafsiran harga suatu rumah atau properti yang dihitung atas dasar luas serta zona bangunan. NJOP ditentukan atas dasar perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. Seringkali komponen pajak ini diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti.
Umumnya, kebanyakan properti yang dijual dapat menyentuh harga hingga 2 kali lipat dari NJOP. Jadi dapat disimpulkan, semakin mahal harga pasaran properti di suatu kawasan, NJOP nya akan semakin tinggi.
NJOP biasanya ditetapkan untuk menghitung besaran pajak terutang dengan penyesuaian kondisi objek pajak tiap 1 Januari Tahun Pajak. Berarti, besaran NJOP mesti selesai ditetapkan sebelum 1 Januari Tahun Pajak. Tujuannya agar fiskus bisa menetapkan besaran PBB terutang.
Baca Juga: Tak Cuma Laku, 10 Cara Cepat Jual Rumah ini Pastikan Harganya Kompetitif
Besaran Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Selain NJOP, ada pula istilah NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak. Besaran nilai tersebut dimasukkan ke dalam perhitungan pajak yang terutang. Bisa dikatakan bahwa NJKP merupakan bagian dari NJOP serta menjadi dasar perhitungan PBB. NJKP juga dikenal dengan istilah assessment value.
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) besarannya adalah 40%. Hal ini sebagai dasar perhitungan pajak terutang sebagaimana yang termaktub dalam Pasal 6 ayat 3 UU No.12 Tahun 1985 mengenai Pajak Bumi dan Bangunan. Namun Undang-Undang tersebut telah diubah dengan UU nomor 12 Tahun 1994 yang berisi:
- Pertama; Objek Pajak Perkebunan: Luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 hektar yang dikuasai, dimiliki, maupun dikelola oleh BUMN, swasta, maupun kerjasama operasional antara swasta dan pemerintah.
- Kedua; Objek Pajak Kehutanan: Tidak termasuk area blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Izin, dan Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan.
- Selanjutnya Objek Pajak Perumahan: Wajib pajak perseorangan dengan NJOP atas bumi serta bangunan yang nilainya sama atau lebih besar dari Rp 1 Miliar.
Cara Menghitung NJOP Per Meter
Untuk menghitung NJOP tanah per meter, kamu dapat melakukannya berdasarkan penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan harga pasar. Namun, perbandingan harga tersebut hanya bisa dilakukan terhadap objek tanah yang sejenis dan letaknya tidak berjauhan dengan harga pasar yang sebelumnya sudah diketahui.
Penentuan NJOP tanah per meter sebenarnya tiap tahunnya dilakukan oleh Pemerintah Daerah secara massal. Penentuan ini dilakukan untuk menentukan besaran PBB.
Perbandingan harga tanah juga bisa diambil dari data penjual, pembeli, notaris, agen properti, serta badan pertanahan. Selain itu, perbandingan juga bisa dilakukan dengan melihat sejumlah faktor. Misalnya fasilitas yang ada di sekitar lokasi, kondisi tanah, hingga aksesibilitas.
Penentuan Harga Jual Rumah Berdasarkan NJOP
Jika kamu saat ini ingin menjual rumah, sebenarnya terdapat dua metode yang bisa dilakukan untuk menentukan harga jualnya. Pertama dengan melihat harga pasaran yang berlaku di sekitar lingkungan. Yang kedua adalah dengan melihat NJOP.
Berikut ini cara menghitung NJOP, dengan contoh:
- Luas Tanah = 20 x 10 m = 200 meter persegi
- Luas Bangunan = 8 x 8 meter = 64 meter persegi
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Tanah = Rp 1.000.000 per meter persegi
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bangunan = Rp 2.000.000 per meter persegi
- Total Harga Tanah = 200 x 1.000.000 = Rp 200.000.000
- Total Harga Bangunan = 64 x Rp 2.000.000 = Rp 128.000.000
- Nilai Jual Rumah = Rp 200.000.000 + Rp 128.000.000 = Rp 328.000.000
Jadi dapat disimpulkan bahwa Nilai Jual Objek Pajak untuk luas tanah 200 meter persegi dan luas bangunan 64 meter persegi adalah Rp 328.000.000.
Begitulah cara menghitung NJOP yang bisa kamu lakukan sendiri sehingga akan lebih mudah menentukan harga jual rumah tanpa khawatir mengalami kerugian atau justru terlalu mahal.
SpaceStock merupakan layanan properti konsultan terpercaya yang didukung oleh teknologi modern serta tampilan terkini. Kami menyediakan solusi pencarian properti lengkap dengan ribuan data kantor dan apartemen terverifikasi secara online. Tim agen lokal yang profesional juga telah melayani ribuan klien dengan pengetahuan pasar properti terbaik. Temukan properti idamanmu di sini!
