Sampai dengan saat ini, apartemen masih menjadi primadona soal urusan tempat tinggal. Harga rumah tapak atau landed house yang terjangkau biasanya memiliki lokasi di pinggiran. Sementara dengan tinggal di apartemen, seseorang bisa dekat dengan pusat perkotaan. Apartemen juga mencerminkan hidup yang modern dan praktis.
Perlu dipahami bahwa ketika membeli apartemen, yang sepenuhnya jadi hak milik adalah unit yang dibeli. Sementara untuk tanahnya punya status yang berbeda. Bisa hak milik, hak pakai atau hak pengelolaan. Semua apartemen yang dibangun di atas semua jenis hak atas tanah ini berstatus sebagai Hak Guna Bangunan (HGB).
Untuk apartemen di atas tanah hak milik, statusnya adalah HGB Hak Milik. Sementara untuk yang dibangun di atas tanah negara, statusnya adalah HGB Murni. Lalu jika dibangun di atas tanah pihak ketiga statusnya adalah HGB HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Masing-masing memiliki aturan yang berbeda soal perpanjangan HGB apartemen.
BACA JUGA: Ketahui Jenis Sertifikat Apartemen dan Rumah Lebih Spesifik
Apa itu HGB Apartemen?
Secara garis besar, Hak Guna Bangunan merupakan suatu kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau suatu hak untuk menggunakan lahan tertentu yang bukan miliknya sendiri. Umumnya, Hak Guna Bangunan memiliki jangka waktu pemakaian sekitar 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga jangka waktu maksimum mencapai 20 tahun.
Artinya, pemegang sertifikat HGB hanya diberikan kuasa untuk mengelola lahan, baik untuk mendirikan suatu bangunan atau keperluan lain dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Jadi, pemilik properti dengan status Hak Guna Bangunan hanya memiliki bangunannya saja. Sementara tanah tempat berdirinya bangunan tersebut masih dimiliki oleh pemegang hak.
Biasanya, pihak developer menggunakan lahan dengan status HGB ini untuk mendirikan perumahan ataupun apartemen. Oleh sebab itu, jika kamu membeli suatu unit apartemen dengan sertifikat HGB maka perhatikan dengan baik masa berlakunya. Perhatikan juga jenis HGB apartemen tersebut. Apakah HGB murni, HGB hak milik, atau HGB HPL.
Sebab, sertifikat HGB ini bisa saja mati atau berakhir. Apabila masa berlaku sertifikat tersebut berakhir, maka status tanah akan kembali menjadi tanah negara atau tanah berdasarkan kepemilikan aslinya. Untuk memperpanjang antara HGB murni, HGB hak milik, atau HGB HPL memiliki kerumitan yang berbeda.
Waktu Memperpanjang HGB
Mengacu pada UU No. 5 tahun 1960 yang berisi tentang peraturan dasar Pokok Agraria, maka jangka waktu maksimal sertifikat HGB adalah 30 tahun. Seperti yang telah dijelaskan di atas pula, jangka waktu ini masih bisa diperpanjang lagi hingga maksimal 20 tahun.
Namun, masa berlaku ini bisa berbeda-beda. Masa berlaku dari HGB tersebut tergantung dari keputusan yang diberikan oleh pihak Badan Pertanahan Nasional kepada pihak developer. Nah, sebagai pemilik kamu bisa menanyakan hal ini secara langsung ke pengembang.
Pada dasarnya, HGB secara otomatis jadi tanggung jawab kamu sebagai pemilik apartemen ketika membelinya. Meski begitu, kamu tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB karena perhitungannya bakal diatur secara proporsional.
Ketika masa perpanjangan HGB tersebut habis, maka pemilik HGB bisa mengajukan perpanjangan kembali seperti yang tercantum pada PP No. 40 tahun 1996. Namun perlu kamu ingat, perpanjangan ataupun pengajuan pembaruan atas sertifikat ini bisa dilakukan minimal 2 tahun sebelum jatuh tempo.
BACA JUGA: Memahami Apa Itu Strata Title, Legalitas Para Penghuni di Hunian Vertikal
Biaya Perpanjangan HGB
Sampai saat ini, biaya perpanjangan sertifikat HGB apartemen masih mengacu pada PP No. 46 tahun 2002 yang dihitung dengan rumus sebagai berikut:
- Biaya perpanjangan sertifikat = Jangka waktu perpanjangan (20 tahun) : 30 tahun x 1 persen.
Hasil perhitungan ini kemudian dikali dengan rumus berikut:
- Biaya perpanjangan sertifikat x Nilai Perolehan Tanah atau NPT – NPT Tidak Kena Uang Pemasukan atau NPTTKUP x 50%.
- Besar NPT dan NPTTKUP ini bisa dilihat berdasarkan SPT PBB tanah yang bakal diperpanjang sertifikatnya.
Sebagai contoh, apartemen sebanyak 1.000 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP dan acuan NPT yang berlaku saat ini Rp10 juta per m2, maka asumsi total NPT untuk apartemen dengan luas area sekitar 2 ha adalah sebesar Rp200 miliar.
Hitungannya sebagai berikut:
- Biaya perpanjangan sertifikat= 20 : 30 x 1% = 0,0067.
- Berdasarkan asumsi tersebut, kamu bisa menghitung biaya perpanjangan HGB dengan rumus sebagai berikut:
- Biaya perpanjangan sertifikat= 0,0067 x R 200.000.000.000 x 50% = Rp670.000.000.
- Hasil tersebut kemudian dibagi lagi berdasarkan jumlah unit yang ada di dalam satu area sesuai simulasi, yaitu 1.000 unit sehingga hasilnya adalah
- Rp670.000.000 : 1000 unit = Rp 670.000.
Perlu kamu ketahui, besar biaya mengurus perpanjangan sertifikat HGB apartemen sangat bervariasi tergantung dari luas tanah, jenis tanah, dan lokasinya.
Untuk lama pembuatan HGB sendiri biasanya memerlukan waktu sekitar 30 hari untuk tanah yang luasnya tidak lebih dari 2.000 m2, selama 49 hari untuk tanah yang luasnya lebih dari 2.000 m2 sampai 150.000 m2, dan 89 hari untuk tanah yang luasnya lebih dari 150.000 m2.
BACA JUGA: Tata Cara, Syarat dan Biaya Perpanjang Hak Guna Bangunan (HGB)
Kelebihan dan Kekurangan Beli Apartemen HGB
Bicara soal kelebihan dan kekurangan, ada beberapa hal yang perlu kamu ketahui sebelum membeli apartemen HGB, khususnya HGB murni atau HGB HPL. Salah satu kelebihannya adalah soal harga yang umumnya lebih murah dibanding dengan apartemen HGB Hak Milik.
Tak hanya itu saja, jika kamu seorang pengusaha, maka peluang usaha bakal terbuka lebih lebar. Pasalnya, properti berstatus HGB murni dan HPL biasanya jadi pilihan utama bagi mereka yang berminat memiliki properti, tapi tidak ingin menempatinya dalam jangka waktu yang lama.
Keuntungan terakhir, sertifikat Hak Guna Bangunan ini bisa dimiliki oleh WNA atau Warga Negara Asing.
Selain kelebihan, apartemen dengan sertifikat HGB juga memiliki beberapa kekurangan. Pertama adalah jangka waktu yang terbatas sehingga harus diperpanjang sebelum jatuh tempo. Kedua apartemen dengan HGB murni atau HPL mewajibkan pengguna bangunan mengikuti persyaratan dan perizinan yang telah disepakati. Sehingga bisa saja kebebasan pengguna jadi terbatas.
Pertimbangan Sebelum Beli Apartemen HGB
Sebelum membeli properti apapun, baik itu rumah atau apartemen, sebaiknya kamu terus mencari informasi terlebih dahulu. Pastikan terlebih dahulu, status tanahnya apakah itu HGB murni, HGB Hak milik atau HGB HPL.
Di samping itu, jika kamu memutuskan untuk membeli apartemen dengan HGB HPL, pastikan dulu bagaimana perjanjian antara penerima hak dengan pemberian hak. Pastikan lagi soal jangka waktunya, ada atau tidaknya kemungkinan perpanjangan dan pembaruan hak, dan pembebanan dalam hal untuk dijadikan jaminan kredit.
Dengan begitu, kamu sebagai konsumen properti bisa merasa lebih aman dan terlindungi. Terutama jika ingin melakukan perpanjangan atau pembaruan hak, serta kemungkinan untuk menjadikan properti tersebut sebagai jaminan dalam fasilitas KPA pada pihak perbankan.
Selain jenis apartemen di atas, sebenarnya masih ada banyak jenis lainnya. Tetapi yang penting, pastikan kamu memilih sesuai dengan kebutuhan dan budget. Jika masih bingung menentukan pilihan, kamu bisa berkonsultasi dengan tim SpaceStock dan temukan unit idaman di listing terbaik SpaceStock, ya. Selamat mencari hunian jangka panjangmu!
