Meskipun tingkat hunian atau okupansi perkantoran tengah menurun sejak beberapa tahun ini, namun tak dipungkiri bahwa tingkat permintaan akan diduga terus meningkat, mengingat beragamnya kemunculan sektor industri dari berbagai perusahaan baru (startup) saat ini.
Dengan melihat data ini, dapat dikatakan pula bahwa ruang kantor masih menjadi sebuah instrumen investasi perkantoran yang tepat bagi Anda yang ingin mendapatkan income pasif. Dengan pembangunan yang juga terus dilakukan, terutama di daerah emas Jakarta, maka ruang kantor akan menjadi lahan investasi yang menguntungkan dengan mengandalkan kenaikan harga pasca pembangunan.
Pada dasarnya, kualitas gedung kantor dibagi menjadi empat, yakni kelas Premium, A, B, dan C. Seperti apa kelas-kelas gedung ini?
Gedung Kantor Kelas Premium
Gedung ini menjadi kelas paling bergengsi dan menawan dibanding kelas lainnya. Faktor ini didukung oleh kualitas bangunan, desain (baik interior hingga eksterior), fasilitas sangat memadai, lokasi emas, hingga faktor teknologi yang digunakan di dalam bangunan tersebut. Gedung pencakar langit umumnya termasuk dalam kelas Premium di mana area yang sangat luas dan dilengkapi oleh sekumpulan unsur berkualitas di dalamnya. Sudah jelas, umumnya perusahaan yang sudah matang dan kalangan multinasional memilih gedung jenis ini demi kelancaran bisnis.
Gedung Kantor Kelas A
Gedung perkantoran yang berada pada kelas A adalah gedung kantor yang besar dan memiliki lobi yang terbilang bagus dan lebih dari sekedar memadai. Biasanya, gedung kantor dengan tingkatan ini ditempati oleh berbagai perusahaan yang tak hanya besar, namun juga sudah multinasional.
Gedung Kantor Kelas B
Gedung kelas B biasanya sangat mirip dengan kelas A. Satu-satunya hal yang membedakan hanyalah jumlah lantai pada gedung kelas B yang lebih sedikit dari kelas A. Perusahaan-perusahaan yang menempati gedung ini biasanya dari kalangan startup atau perusahaan yang bergerak dalam skala nasional saja.
Gedung Kantor Kelas C
Gedung kelas C menjadi kategori gedung yang terbilang lama dan jauh berbeda dibanding kelas sebelumnya. Oleh karenanya, gedung ini tidak cocok bagi perusahaan yang ingin menarik hati pelanggan melalui gedung kantor mereka. Dengan jumlah lantai yang sangat sedikit, hanya 5 lantai maksimum, gedung kelas C biasanya juga tidak memiliki lobi yang mewah. Jadi, gedung ini sangat cocok untuk diisi oleh instansi pemerintah karena tujuan mereka bukan menarik pelanggan.
Dalam investasi ruang perkantoran, Anda juga harus menentukan tingkatan kantor mana yang ingin Anda jadikan investasi. Dengan begitu, Anda bisa mendapatkan target pasar yang sesuai dengan tingkatan gedung tersebut.
Sebelum berinvestasi di gedung kantor, ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui. Setiap investasi tidak mungkin hanya berbuah manis. Ada beberapa hal yang membuat sebuah investasi bisa kurang menguntungkan di satu sisi. Berikut adalah ulasan mengenai keuntungan dan kerugian investasi di ruang perkantoran.
Kelebihan
Pertama, tingkat permintaan tinggi di kawasan CBD (central business district), di mana banyak terjadi aktivitas yang berhubungan dengan “FIRE” (finance and banking, insurance, dan real estate). Selama perekonomian tumbuh, maka angka permintaan ruang kantor akan tetap signifikan.
Kelebihan pertama dari investasi ruang perkantoran berlandaskan pada naiknya permintaan terhadap kawasan CBD (Central Business District) atau dalam Bahasa Indonesia disebut Kawasan Pusat Perniagaan. Apa yang dimaksud dengan CBD? Kawasan ini adalah sebuah kawasan yang memiliki tingkat densitas atau kepadatan tinggi dalam hal perkantoran. Sebagai contoh, kawasan CBD Sudirman. Di dalamnya ada berbagai kantor yang bergerak dalam berbagai bidang.
Keuntungan kedua adalah capital gain perkantoran jauh lebih tinggi daripada capital gain dari tanah atau bahkan rumah sewa. Capital gain perkantoran adalah sekitar 7-12%, tergantung strategis tidaknya lokasi kantor yang Anda investasikan.
Keuntungan ketiga sudah tentu adalah karena jangka waktu sewa kantor yang lebih lama. Berbeda dengan sewa rumah atau apartemen, sewa kantor biasanya tidak dilakukan dalam durasi sebatas 1-2 tahun saja, namun minimal 3-5 tahun. Hal ini dilakukan karena pihak penyewa kantor, yakni perusahaan, tidak ingin menciptakan image bahwa mereka adalah perusahaan yang nomaden atau gemar berpindah-pindah sehingga dicap buruk oleh pelanggan. Selain itu, pindah kantor juga tidak semudah pindah apartemen atau tempat tinggal lainnya. Ada banyak hal yang perlu dilakukan secara administrasi ketika sebuah kantor berpindah alamat.
Dengan berbekal durasi sewa yang cukup panjang inilah yang membuat Anda sebagai investor, tidak perlu khawatir akan kekosongan kantor Anda.
Kekurangan
Kekurangan pertama yang harus Anda terima dari investasi ruang perkantoran adalah pengaruh ekonomi nasional yang sangat besar. Ketika terjadi krisis keuangan secara global pada akhir tahun 2008 silam, tak sedikit perusahaan gulung tikar. Alhasil, banyak perusahaan yang tidak lagi menyewa ruang kantor atau memilih berkantor di area yang jauh lebih murah dari harga sewa kantor tempat Anda berinvestasi.
Untuk mengatasi hal ini, Anda juga harus fleksible dan mengerti kesulitan pengusaha bila sedang terjadi krisis finansial global. Anda harus bisa menurunkan harga sewa sedemikian rupa sehingga Anda tidak merugi, namun pengusaha juga tidak tertekan dan akhirnya malah berpindah kantor karena dinilai terlalu mahal.
Kekurangan kedua dari investasi kantor adalah kurangnya minat investor lain. Hal ini dikarenakan ketika sedang kosong, kantor tidak bisa diisi oleh investor, berbeda dengan rumah. Tentu saja, siapa yang ingin bertempat tinggal di dalam kantor? Tidak ada, bahkan termasuk pemiliknya.
Kesimpulan
Meskipun berinvestasi di gedung perkantoran tidak murah dari segi biaya operasional, tanah, dan juga manajemen serta biaya administrasi, investasi ini masih dinilai menguntungkan. Pasalnya, suatu gedung kantor akan disewa lebih dari satu penyewa, bukan? Adanya penyebaran arus kas ini akan menciptakan kestabilan income dari investasi yang ditanamkan di gedung kantor. Oleh karena itu, wajarlah bila ada ungkapan yang mengatakan bahwa pemilik properti kantor tidak pernah merugi.
Ketika ada krisis global yang mengharuskan perusahaan pindah ke tempat yang lebih murah atau bahkan bangkrut, penyedia gedung kantor tidak akan terlalu pusing. Pasalnya, ketika ekonomi membaik, akan ada banyak pengusaha baru yang ingin menyewa kantor yang sama.
Selain itu, harga sewa yang cenderung meningkat setiap tahun ditambah kecenderungan semua perusahaan penyewa untuk tidak berpindah-pindah akan membuat stabilitas pemasukan yang sangat baik dan meningkat.
(Baca Juga: Tips Memilih Lokasi Kantor yang Tepat Sebelum Sewa Kantor)
Meski tampak begitu menggiurkan, Anda juga harus cermat dalam berinvestasi ruang kantor. Pastikan Anda memberikan harga sewa yang sesuai dengan jumlah permintaan di pasar. Anda juga harus mampu menarik hati para pengusaha agar tidak melirik gedung kantor lain ketika hendak membuka kantor di gedung Anda.
Hal lain yang menentukan tingkat keuntungan investasi gedung kantor adalah kemampuan Anda dalam memberikan service saat penyewa sudah aktif di tempat Anda. Service yang dimaksud adalah perbaikan dan pelayanan lain yang dirasa perlu untuk dilakukan demi kelancaran dan kenyamanan bisnis penyewa.
Soal pelayanan ini, Anda sebagai investor tidak perlu pusing. Cukup sewa suatu jasa pengelola gedung kantor lengkap dengan staff mereka. Serahkan segala bentuk pengelolaan kepada ahlinya akan meringankan pikiran Anda dan juga hasilnya akan lebih memuaskan bagi para penyewa.
Dengan mengetahui kelebihan dan kekurangan investasi gedung perkantoran beserta kiat-kiat agar penyewa betah di dalam gedung Anda, maka Anda sudah siap berinvestasi di ruang perkantoran. Kini saatnya Anda berburu area perkantoran yang ingin Anda tanami modal.
