Pembuatan kontrak atau perjanjian sudah menjadi sesuatu yang lumrah bahkan harus ada dalam dunia usaha. Bisa dibilang, saat ini tidak mungkin bisnis dapat berjalan tanpa ada perjanjian yang dibuat antara para pihak.
Namun, tidak jarang pula suatu kontrak dilanggar oleh salah satu pihak karena alasan tertentu. Dalam hal pelanggaran kontrak atau perjanjian tersebut dikenal suatu konsep yang disebut dengan wanprestasi.
Dalam bisnis properti, perjanjian antara beberapa pihak juga dilakukan agar masing-masing pihak melakukan kewajibannya dan mendapatkan hak yang semestinya. Jika terjadi pelanggaran atas kewajiban atau kerugian hak dari salah satu pihak, maka akan menyebabkan timbul wanprestasi.
Secara lebih lengkap, berikut ini akan diulas mengenai wanprestasi yang mungkin terjadi dalam bisnis properti.
Pengertian Wanprestasi
Para ahli seperti Harahap (1986), Muhammad (1982), Prodjodikoro, Erawaty (1996), Badudu (1996), dan Saliman (2004) mengartikan wanprestasi dengan gaya bahasa yang berbeda. Namun, secara garis besar para ahli tersebut merujuk pada tujuan yang sama.
Wanprestasi bisa didefinisikan sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak dipenuhi baik karena tindakan ingkar janji atau kelalaian yang dilakukan oleh debitur. Alasan tindakan ingkar janji tersebut bisa karena tidak yang telah diperjanjikan atau karena melakukan sesuatu yang dilarang menurut perjanjian.
Wanprestasi memberikan akibat hukum terhadap pihak yang melakukannya dan membawa konsekuensi terhadap timbulnya kerugian yang dialami oleh pihak lain. Bagi pihak yang dirugikan mendapat hak untuk menuntut pihak yang melakukan wanprestasi dengan memberikan ganti rugi. Selanjutnya, pihak hukum akan mengevaluasi dan mengambil keputusan agar tidak ada satu pihak pun yang dirugikan karena wanprestasi tersebut.
Kondisi yang Menyebabkan Wanprestasi
Dalam menentukan sudah atau belum terjadi wanprestasi, pihak debitur harus melihat situasi dan kondisi di lapangan terlebih dahulu.
Misalnya dalam perjanjian jual beli yang diatur penyerahan barang dan uang beserta waktu dan cara penyerahannya, maka harus melihat kondisi kegiatan tersebut, sudah atau belum dilakukan sesuai prosedur yang diperjanjikan sebelumnya.
Menurut Subekti (1985), wanprestasi bisa terjadi karena 4 kondisi. Berikut ini keempat kondisi yang menyebabkan wanprestasi.
1. Tidak Melakukan Apa yang Disanggupi untuk Dilakukan
Misalnya, Developer dan Nasabah sepakat melakukan jual beli rumah. Nasabah sudah menyerahkan sejumlah uang kepada developer untuk pembayaran rumah.
Tetapi pihak developer tidak juga menyerahkan rumah yang dijanjikan karena rumah tersebut sudah dijualnya ke orang lain.
Dalam hal ini pihak developer telah melakukan wanprestasi karena tidak melakukan apa yang disanggupi untuk dilakukan. Yaitu, menyerahkan rumah kepada nasabah sebagaimana yang sudah disepakati.
2 Melakukan Apa yang Diperjanjikan Namun Tidak Sesuai dengan yang Diperjanjikan
Misalnya, Developer dan nasabah sepakat untuk melakukan jual beli unit rumah di sebuah proyek perumahan.
Pihak nasabah memesan rumah yang ada di blok A sesuai proyek, namun setelah rumah jadi pihak developer memberikan rumah yang ada di blok C.
Dalam hal ini, maka pihak developer sudah wanprestasi karena melakukan yang diperjanjikan tetapi tidak sebagaimana mestinya.
3. Melakukan Apa yang Sudah Diperjanjikan Tetapi Terlambat
Misalnya nasabah memesan kavling rumah dari developer yang dijanjikan oleh pihak developer akan selesai dan siap dihuni pada tanggal 1 April 2020.
Tetapi, pihak developer baru menyelesaikan proyek dan menyerahkan kepada nasabah pada tanggal malah menyerahkan sepeda motor tersebut kepada pihak A pada tanggal 1 Mei 2020 (terlambat 1 bulan dari yang diperjanjikan).
Dalam hal ini, maka developer sudah wanprestasi yaitu melakukan apa yang sudah diperjanjikan tetapi terlambat melakukannya.
4. Melakukan Sesuatu yang Tidak Boleh Dilakukan oleh Perjanjian
Misalnya, dalam perjanjian sewa rumah, Pihak A menyewakan rumahnya kepada pihak B. Di dalam perjanjian sewa telah disepakati bahwa pihak B dilarang menyewakan lagi rumah tersebut ke orang lain.
Faktanya, pihak B menyewakan rumah ke pihak ketiga/orang lain. Dalam hal ini, maka pihak B sudah wanprestasi karena melakukan sesuatu yang tidak boleh dilakukan oleh perjanjian.
Baca Juga: Kenali 11 Kriteria Developer yang Baik Sebelum Beli Produk Properti
Kemungkinan Risiko Wanprestasi dalam Bisnis Properti
Dalam bisnis properti, terdapat beberapa pihak yang saling berikatan. Misalnya developer dengan konsumen, developer dengan kontraktor, atau kreditur dengan konsumen.
1. Wanprestasi antara Developer dengan Konsumen
Dalam kegiatan pengembangan proyek properti, developer lebih dikenal sebagai pihak yang melakukan pengembangan proyek properti. Tujuan akhir dari sebuah proyek properti adalah untuk dijual kepada konsumen.
Dalam tindakan penjualan properti kepada konsumen tersebut dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembuatan AJB bisa dilakukan jika rumah sudah selesai dibangun serta sertifikat dan segala sesuatu yang berhubungan dengan legalitas sudah lengkap.
Selain itu, konsumen harus sudah melakukan pembayaran sesuai nilai dari properti dan melakukan pembayaran pajak-pajak yang terutang ketika penjualan properti seperti PPh final, BPHTB, PPN.
Dalam praktik jual beli properti, Ada kondisi ketika unit rumah sudah dijual saat pembangunan baru dimulai atau belum dibangun sama sekali. Selain itu, tidak jarang sertifikat atas rumah tersebut belum selesai diurus. Dengan kondisi seperti ini tidak bisa dilakukan AJB karena belum memenuhi persyaratan.
Untuk mengatasi kondisi ini, bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dengan konsumen. Dalam PPJB tersebut berisi persetujuan developer akan menjual rumah kepada konsumen dan persetujuan konsumen akan membeli rumah tersebut.
Dalam PPJB tersebut ada hak dan kewajiban masing-masing pihak seperti hak developer untuk menerima pembayaran dari konsumen sesuai yang diperjanjikan, baik besarnya maupun waktunya. Begitu pula dengan hak konsumen untuk mendapatkan rumah sesuai dengan waktu dan spesifikasi yang diperjanjikan.
Selanjutnya, Pihak developer harus menunaikan kewajiban membangun rumah sesuai spesifikasi yang disepakati dan menyerahterimakan kepada konsumen secara tepat waktu. Sedang pihak konsumen memiliki hak untuk melakukan pembayaran sesuai dengan tahapan yang disepakati di dalam PPJB.
Wanprestasi di pihak developer bisa terjadi jika ternyata developer tidak sanggup menyerahkan rumah sesuai dengan waktu yang diperjanjikan atau developer membangun rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi dalam perjanjian.
2. Wanprestasi antara Developer dengan Kontraktor
Saat mengerjakan proyek pembangunan, developer properti bisa menyerahkan pengerjaan pembangunan tersebut kepada pihak lain yang biasa dikenal sebagai kontraktor. Dalam tindakan ini, developer adalah pihak pengguna jasa sedangkan kontraktor adalah penyedia jasa.
Saat terjadi kesepakatan kerjasama antara developer dan kontraktor setuju, maka akan dibuatkan suatu perjanjian yang mengikat di antara kedua belah pihak. Dalam perjanjian tersebut tercantum pasal-pasal yang disepakati kedua belah pihak. Biasanya pasal tersebut mengatur tentang spesifikasi pekerjaan, harga, dan waktu pekerjaan akan diselesaikan.
Kewajiban developer adalah membayar sesuai kesepakatan harga dan tepat pada waktu yang dijanjikan. Sementara kewajiban kontraktor adalah mengerjakan pekerjaan sesuai dengan mutu/spesifikasi dan menyelesaikan pekerjaan tepat pada waktunya.
Wanprestasi yang terjadi adalah ketika developer tidak melakukan pembayar sesuai dengan kesepakatan. Wanprestasi yang terjadi pada pihak kontraktor misalnya karena tidak mengerjakan sesuai dengan yang disepakati. baik dari segi mutu bangunan dan tidak menyelesaikan pekerjaan tersebut secara tepat waktu.
3. Wanprestasi antara Kreditur dengan Konsumen
Saat ini, sudah biasa terjadi pembelian properti dengan memanfaatkan bantuan lembaga pembiayaan. Misalnya dengan mengajukan KPR atau lembaga keuangan lainnya. Dalam prakteknya, antara pembeli (konsumen) dengan lembaga pembiayaan (kreditur) akan dibuat perjanjian kredit yang mencantumkan hak dan kewajiban para pihak.
Wanprestasi bisa terjadi jika konsumen tidak sanggup memenuhi kewajibannya untuk membayar sesuai dengan yang telah dicantumkan dalam perjanjian. Sementara pihak wanprestasi dari pihak kreditur bisa terjadi jika kreditur tidak memberikan sejumlah uang kepada konsumen sesuai dengan jumlah yang telah disepakati.
SpaceStock merupakan layanan properti konsultan terpercaya yang didukung oleh teknologi modern serta tampilan terkini. Kami menyediakan solusi pencarian properti lengkap dengan ribuan data kantor dan apartemen terverifikasi secara online. Tim agen lokal yang profesional juga telah melayani ribuan klien dengan pengetahuan pasar properti terbaik. Temukan properti idamanmu di sini!
