Di dalam apartemen, ada bagian yang dimiliki secara personal dan ada yang dimiliki secara bersama. Bagian yang dimiliki secara bersama inilah yang harus dikelola secara bersama. Karena itu dibentuklah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Ada juga yang menyebutnya sebagai Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS).
Sayangnya, sampai dengan saat ini masih terjadi permasalahan dalam proses pembentukan PPPSRS. Permasalahan tersebut terjadi dari proses pengambilan suara hingga siapa-siapa saja yang berhak duduk sebagai pengurus PPPSRS. Permasalahan ini sering kali berakhir dengan dualisme pengurus, ada versi pengembang dan ada versi konsumen.
Lantas bagaimana sebenarnya pembentukan PPPSRS menurut Undang-Undang?
BACA JUGA: Fungsi dan Dasar Hukum Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun
Apa itu PPPSRS?
Di dalam Undang-Undang tidak dijelaskan mengenai apa itu PPPSRS. Tetapi jika kita mengacu pada namanya, maka PPPSRS bisa didefinisikan sebagai suatu perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni rumah susun ataupun apartemen. Setiap anggota perhimpunan ini memiliki tugas sekaligus wewenang untuk mengelola, memelihara lingkungan, dan menetapkan segala peraturan mengenai tata tertib penghunian.
Sistem keanggotaan perhimpunan penghuni ini didasarkan pada realitas penghunian. Artinya, anggota dari perhimpunan penghuni ini adalah setiap orang yang benar-benar menghuni atau menempati satuan rumah susun, baik atas dasar kepemilikan atau hubungan hukum lainnya. Jadi mereka yang menyewa unit apartemen juga termasuk sebagai anggota.
Diketahui, pengelolaan hunian beserta seluruh dokumen pendukungnya seperti pemilikan, perizinan, pertelaan dan akta pemisahan harus diserahkan pada pihak PPPSRS. Namun, apabila pihak pengembang masih memiliki unit rumah susun atau apartemen yang belum terjual, maka kedudukannya bukan lagi sebagai pelaku pembangunan, tapi sebagai pemilik yang bakal jadi anggota.
Aspek Hukum PPPSRS
Ada beberapa aturan hukum yang berkaitan dengan perhimpunan penghuni. Salah satunya adalah UU No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun. Pada bagian pasal 1 UU ini menyebutkan bahwa perhimpunan penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni.
Kemudian dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun pasal 10 ayat 1 menyatakan, bahwa penghuni rumah susun atau apartemen diwajibkan untuk membentuk suatu perhimpunan penghuni. Hanya saja ketentuan pembentukan PPPSRS menurut Undang-Undang ini tidak dijelaskan secara terperinci.
Hanya saja, perlu dipahami bahwa tujuan dari dibentuknya perhimpunan ini untuk mengatur, mengurus, menjamin ketertiban, dan keselarasan dalam mengelola bagian, benda, serta tanah bersama.
Apabila perhimpunan penghuni ini sudah terbentuk sedemikian rupa, maka selanjutnya bisa dibentuk atau ditunjuk badan pengelola yang tugasnya menyelenggarakan pengelolaan. Salah satunya adalah pengawasan terhadap penggunaan bagian, benda, dan tanah bersama beserta seluruh pemeliharaan serta perbaikannya.
Sesuai UU No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun, perhimpunan ini diberi kedudukan sebagai badan hukum yang dibekali Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. Dengan begitu, perhimpunan ini bisa bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik. Bahkan, melalui wewenang yang dimiliki juga bisa mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun atau apartemen.
Pembentukan perhimpunan penghuni semacam ini wajib dilakukan dengan pembuatan akta. Nantinya, akta tersebut bakal disahkan oleh Bupati atau Walikota Kepala Daerah Tingkat II, sedangkan khusus untuk DKI Jakarta disahkan oleh Gubernur sebagai Kepala Daerah Tingkat I.
Keanggotaan PPPSRS menurut Undang-undang
Pembentukan PPPSRS menurut Undang-Undang memang tidak ditemukan. Tetapi kita bisa mengacu pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 06/KPTS/BKP4N/1995.
Pada aturan tersebut bisa kita simpulkan bahwa pada saat pembentukan perhimpunan, para pemilik atau penghuni harus terlebih dulu mengadakan rapat pembentukan. Lalu, dari rapat tersebut hasilnya wajib dituangkan dalam risalah atau notulen rapat.
Terkait pengurus perhimpunan penghuni ini, anggotanya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota melalui rapat yang digelar. Adapun pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun ini sekurang-kurangnya terdiri dari seorang ketua, sekretaris, bendahara, dan pengawas pengelolaan.
Yang sering jadi perdebatan adalah soal kepemilikan suara anggota PPPSRS. Penghuni biasanya menginginkan kalau setiap pemilik penghuni apartemen memiliki satu suara, terlepas berapa banyak apartemen yang dimilikinya. Sementara pengembang, mengharapkan suara mewakili jumlah unit yang dimiliki. Tetapi menurut aturan adalah satu penghuni, satu suara.
Oleh sebab itu, sebaiknya sebelum melakukan pembentukan panitia musyawarah dilakukan dulu pendataan pemilik unit berdasarkan bukti yang dimiliki sekaligus menyiapkan daftar hadir pemilik dan juga penghuni.
BACA JUGA: Beda dengan Rumah, Begini Prosedur Mendapatkan Hak Milik Hunian Vertikal
Tata Cara Pembentukan PPPSRS Menurut Undang-Undang
Tata cara pembentukan PPPSRS ini ternyata juga diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 23/PRT/M/2018. Berikut beberapa aturan ppokok tersebut:
1. Dibentuk paling lambat sebelum masa transisi
Dalam PERMEN PPPSRS ini, pengembang rumah susun atau apartemen wajib membentuk PPPSRS yang dilakukan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Bisa juga diartikan, paling lambat selama satu tahun sejak penyerahan pertama kali unit rumah susun atau apartemen kepada sang pemilik.
2. Pembentukan difasilitasi pengembang
Selain itu, pengembang juga wajib memfasilitasi adanya ruang rapat, data kepemilikan, dan dukungan administrasi yang dibutuhkan. Bukan hanya itu saja, PERMEN ini juga mengatur supaya pengembang rumah susun atau apartemen memberikan sosialisasi mengenai pembentukan perhimpunan kepada pemilik unit.
3. Tata cara pembentukan
Adapun tata cara pembentukan PPPSRS dimulai dari pembukaan rapat musyawarah yang baru bisa dilaksanakan jika peserta yang hadir memenuhi kuorum kehadiran. Jika peserta rapat pembentukan tersebut belum terpenuhi, maka pembukaan rapat ditunda maksimum 2 x 60 menit.
Jika telah dilakukan penundaan dan peserta belum juga memenuhi kuorum, maka rapat ditunda paling lama 14-30 hari sampai panitia mengundang kembali para peserta di rapat kedua.
Namun, jika pada rapat kedua tersebut para peserta yang hadir masih belum memenuhi kuorum, maka bisa ditunda lagi maksimum 2 x 60 menit. Setelahnya, rapat bisa dilangsungkan meski kuorum belum terpenuhi sesuai jumlah peserta yang ada. Keputusan rapat yang diambil pun juga dianggap sah dan mengikat.
Setelah itu, pimpinan rapat bisa mulai membuka rapat sekaligus membacakan agenda rapat untuk ditetapkan. Selanjutnya adalah pembacaan tata tertib rapat untuk mendapat tanggapan dan masukan dari para peserta yang hadir untuk disetujui serta disahkan. Kemudian, pelaksanaan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun ini dilakukan sesuai tata tertib, agenda rapat, dan lain sebagainya.
Setelah perhimpunan disahkan, maka setiap pengurus dan anggota wajib memahami kembali tugas pokok PPPSRS tersebut. Beberapa di antaranya adalah mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. Kedua anggaran ini disusun oleh pengurus rapat umum sebagaimana yang tercantum dalam pasal 55 ayat 2.
Selain itu, PPPSRS juga bertugas membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, seimbang dalam rumah susun beserta seluruh lingkungan sekitarnya. PPPSRS juga turut mengawasi pelaksanaan ketentuan yang tercantum dalam AD/ART.
Tak ketinggalan pula, PPPSRS menyelenggarakan pembukuan dan kepentingan administratif keuangan secara terpisah sebagai bagian dari kekayaan perhimpunan penghuni. Lalu, menetapkan sanksi terhadap penyelenggaraan yang telah ditetapkan dalam AD/ART yang dibuat.
Begitulah tata cara dan ketentuan pembentukan PPPSRS menurut undang-undang yang berlaku. Semoga kedepannya tidak lagi ada sengketa PPPSRS hanya karena pembentukan pengurusnya.
SpaceStock merupakan layanan properti konsultan terpercaya yang didukung oleh teknologi modern serta tampilan terkini. Kami menyediakan solusi pencarian properti lengkap dengan ribuan data kantor dan apartemen terverifikasi secara online. Tim agen lokal yang profesional juga telah melayani ribuan klien dengan pengetahuan pasar properti terbaik. Temukan properti idamanmu di sini!
